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当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。网上最靠谱的赌钱平台可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。

网上最靠谱的赌钱平台地产的过度发展和股市的过度膨胀,终于酿成股市危机。1973年3月以后,以发现假股票事件为导火线,触发股民恐慌性抛售,大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施,包括向股票交易征税,实施租金管制、收紧信贷等,更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点,到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日,恒生指数跌至150.11点低谷,已不及高峰时期的1/10,股市损失惨重。紧接着,1974年中东石油危机爆发,受世界经济衰退影响,香港经济不景气,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮。新地发展出售的物业,在地区上非常广泛,遍布港九新界各个角落,在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦,在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才,及准确的市场调查,新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过,新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示:“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇,未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划,提供中小型住宅,以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。

新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。经过激烈的竞争、收购、兼并,为数约10个规模宏大、实力雄厚的地产上市集团逐渐成为左右市场的主导力量。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。网上最靠谱的赌钱平台1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后,随即采取了一系列救亡措施,首先是出售置地的非核心业务以减低负债,其次是使“连环船”脱解。1986年底,置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市;1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司,将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控,再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组,置地被打回原形,从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。

其中,以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机,实力作三级跳,逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。踏入90年代,希慎兴业的投资策略明显转趋积极,除继续扩大集团的土地储备之外,更展开多项物业重建计划,包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等,以便用尽土地的地积比率,扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道,是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的,于1992年底落成,楼高31层,楼面面积62万方尺,是该区的高级商厦,希慎总部就设于此。新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。

1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月,置地以2.58亿元高价,投得港岛中区面积达5.3万方尺的新填海地段,置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦(即今日的怡和大厦)。新大厦以破纪录的时间建成,从1971年10月动工,到1973年4月举行隆重“平顶”仪式,前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元,提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物,它后来成为怡和集团的总部,雄视整个维多利亚海港。1960年,陈曾熙兄弟自立门户,注册成立了恒隆有限公司,初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步,得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时,港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院,于是以何文田山与恒隆交换,后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇,奠定了公司日后在地产业发展的基础。到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。

在商业楼宇方面,由于供不应求,租售价格亦全面上升,以甲级写字楼租金为例,1968年月租每方尺1.24元,到1973年已上升到月租每方尺4.97元,5年间升幅约3倍。港岛中区一些新建成的甲级写字楼,月租甚至高达每方尺6元至7元。由于中区租金昂贵,部分公司商号逐渐将写字楼迁往湾仔、铜锣湾、上环,甚至九龙。而商业铺位的价格亦从1970年起大幅上升,尤其是繁盛地区的商铺,升势更为凌厉。当时,普通地区商铺月租每方尺约5元至6元,繁盛地区15元至30元,而尖沙咀旅游区则高达100元,出售价格多以月租的100倍计算,即月租5 000元的铺位要价50万元。香港特别行政区政府成立后,从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制,即时废除。7月中旬,特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策:网上最靠谱的赌钱平台1998年2月,香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民:迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书,以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年,令其更具前瞻性,并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位,其中50000个是公营房屋,余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标,政府已将头3年的发展房屋土地批出,涉及土地442幅,建屋目标是227900个单位,已进行建造工程;其后5年的土地亦已大部分平整好,以部署批出予房屋委员会、房屋协会,以及供私人发展商竞投,建屋目标约670000个单位;至于最后的5年建屋用地,则会加速规划,以确保每年的建屋目标。(见表6.4)

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